Todos conocemos la situación durante los años del boom inmobiliario: se construía desaforadamente, los precios subían constantemente y a pesar de eso las viviendas se vendían sin parar. En cuanto una promotora plantaba el cartel anunciando la construcción de una urbanización, aparecían compradores dispuestos a ser los primeros en dar la señal: así podían elegir piso, pagar las letras mientras se construía,… La idea era buena y, además, con la subida constante de precios, el comprar sobre plano permitía incluso vender la vivienda más adelante, “dar el pase”, y obtener beneficios.

Lo que ocurrió después ya lo sabemos. Vino la crisis y muchas promotoras no pudieron continuar con la construcción. La obra quedó paralizada, la promotora tuvo que cerrar, y los compradores se quedaron sin vivienda y sin poder recuperar el dinero entregado, pues la promotora estaba en concurso de acreedores o incluso había desaparecido sin más.

Las promotoras más serias habían entregado a los compradores un aval por las cantidades entregadas a cuenta, aval que es obligatorio de acuerdo con la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en su redacción vigente desde la modificación introducida por le Ley 20/2015, y que anteriormente se regulaba en la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas. En estos casos, el comprador podía recuperar su dinero reclamando al banco o entidad aseguradora avalista.

Pero en muchos otros casos, el vendedor no cumplía con la obligación legal, y el comprador definitivamente veía perdida su inversión.

La buena noticia para estos compradores es que nuestros juzgados y tribunales están admitiendo las demandas frente a bancos en reclamación de esas cantidades pagadas a las promotoras, cuando no hay aval. La situación que amparan nuestros tribunales se produce, resumidamente, cuando el banco era conocedor de que la promotora percibía cantidades a cuenta de los compradores, y sin embargo no se preocupaba de comprobar si el promotor entregaba el preceptivo aval a los compradores. En estos casos, nuestros tribunales suelen fallar a favor de los compradores y obligan al banco a restituirles su dinero. La más reciente jurisprudencia admite la devolución también a los cooperativistas integrantes de cooperativas de viviendas.

Aunque hayan pasado muchos años, aún se puede reclamar y recuperar lo perdido. En LOPEZ BASSETS ABOGADOS tenemos experiencia en casos de éxito de compradores que han conseguido recuperar su dinero.

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En algunas instituciones civiles de nuestro ordenamiento ya se empieza a notar el paso del tiempo, y comprobamos que la regulación estuvo pensada en su día para una realidad que es muy distinta a la actual. Esto es especialmente llamativo en el derecho sucesorio, en el que hay una sobreprotección de los derechos de los hijos, en detrimento de la propia voluntad del testador.

Los hijos tienen unos derechos, como legitimarios, que les permiten ser herederos incluso contra el deseo de su progenitor, ya que nuestro Código Civil solo permite la desheredación de los hijos en supuestos muy tasados, que son resumidamente:

– Haber atentado contra la vida, haber ejercido violencia física o psíquica, atentar contra la integridad moral o sexual del causante o algún familiar directo de él.

– Haber acusado de delito falsamente al causante.

– Obligar o impedir al causante bajo fuerza, fraude o amenaza a hacer testamento.

– Maltratar de obra o injuriar de palabra al causante.

Como vemos, no se recoge expresamente como causa para desheredar el abandono o desatención del causante. Y por desgracia, en la sociedad actual nos encontramos cada vez con más casos en que los hijos “aparcan” a los padres en una residencia y se desentienden de ellos, sin visitarlos y prácticamente olvidándose de ellos.

Esta es una situación que resultaba muy poco frecuente en la época de redacción del Código Civil, pero resulta cada vez más habitual en la actualidad. Y lo cierto es que ese abandono y desatención provocan de hecho un perjuicio a veces mayor que alguno de los expresamente recogidos legalmente, puesto que el padre o madre abandonados sufren un menosprecio que les puede afectar psicológicamente en cuanto a su autoestima y estabilidad emocional, alterando su salud mental.

Por esta razón, nuestros Tribunales vienen admitiendo en la actualidad una aplicación extensiva del concepto “maltrato de obra”, recogido en el art. 756.2º del Código Civil al que remite el art. 853 del mismo. De hecho, existen ya algunas Sentencias del Tribunal Supremo, y de diferentes Audiencias Provinciales, que recogen supuestos en que los hijos no se han ocupado de los padres durante largos períodos, incluso durante la enfermedad de éstos, entendiendo ese comportamiento como auténtico maltrato de obra, y consecuentemente como motivo para desheredar.

Para efectuar la desheredación, el testador deberá acudir al Notario a hacer testamento, y conviene que se adjunte algún documento que sirva de prueba del abandono, para así dejar una prueba preconstituida por si el desheredado, al fallecer el testador, quisiera impugnar el testamento negando la causa de desheredación. Siempre es aconsejable que el testador consulte previamente a su Abogado de confianza.

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sus resoluciones favorables a los contratantes de préstamos hipotecarios está dando un vuelco en la legislación y en la práctica judicial relativa a este tipo de productos bancarios en España.

El primer impacto fue el que se provocó al declarar la nulidad de las cláusulas suelo, lo que ha motivado una avalancha de reclamaciones, tanto extrajudiciales como judiciales, frente a las que los bancos y entidades de crédito han tenido que claudicar.

Mientras se esperan nuevas resoluciones sobre otras cláusulas presumiblemente abusivas, nuestro Tribunal Supremo también se ha pronunciado, en este caso sobre los gastos de constitución de la hipoteca, declarando la nulidad de la cláusula, comúnmente incluida en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria, por la cual todos los gastos son a cargo del prestatario.

En concreto, nuestros Tribunales están admitiendo la nulidad de la repercusión de los gastos de Notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y Gestoría. Aún existe cierta discrepancia entre los Tribunales sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de forma que a día de hoy la mayoría de las resoluciones desestiman la reclamación de la devolución de este impuesto, por considerar que el sujeto pasivo del mismo es el deudor hipotecario. Aunque, como decimos, algunas resoluciones sí concluyen la devolución del importe correspondiente a este impuesto.

El trámite para la reclamación de la devolución de estos gastos consiste en efectuar una reclamación ante la entidad bancaria, la cual en algunos casos responde afirmativamente ante esta petición. En caso de negativa o silencio por parte del banco, se deberá iniciar una reclamación judicial, que en la mayoría de los casos está abocada al éxito, si se tramita de forma adecuada.
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Todos conocemos la evolución experimentada en estos últimos años en las resoluciones judiciales favorables a los particulares, respecto a reclamaciones por la abusividad de ciertas cláusulas impuestas por las entidades financieras en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria.

Las cláusulas abusivas más invocadas son la llamada cláusula suelo y la cláusula de repercusión al prestatario de los gastos de constitución de la hipoteca.

– Cláusula suelo: en los préstamos a tipo variable, el banco impone un tipo de interés mínimo, da forma que aunque el índice de referencia –generalmente el Euribor- se sitúe por debajo de ese tope, el banco aplica ese interés que ha fijado como mínimo o “suelo”.

– Cláusula de gastos de constitución de hipoteca: en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria se hace constar que todos los gastos de la constitución de la hipoteca –notaría, registro de la propiedad, gestoría, impuestos- son a cargo del prestatario.

Tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, nuestros Tribunales se han visto en la obligación de admitir las reclamaciones de los ciudadanos en la práctica totalidad de los casos.

En la actualidad se encuentran pendientes de resolución por parte de dicho Tribunal dos cuestiones insistentemente cuestionadas ante los Tribunales españoles por numerosos despachos de abogados, en defensa de los consumidores y usuarios: la abusividad de la llamada “cláusula de vencimiento anticipado”, y de la “cláusula de intereses de demora”.

– Cláusula de vencimiento anticipado: permite al banco tener por incumplido el contrato de préstamo y reclamar el total de la deuda, incluso la no vencida, por el impago de una sola cuota.

– Cláusula de intereses de demora: permite al banco imponer un tipo de interés excesivo en caso de descubierto.

Existen otras cláusulas sobre las que los Tribunales se han pronunciado de forma contradictoria, no existiendo un criterio unánime en la actualidad. Se trata, entre otras, de la referente a la reclamación de gastos de descubierto, y el denominado “pacto de liquidez”.

– Cláusula de reclamación de gastos de descubierto: en la escritura de préstamo se fija un importe que el banco podrá reclamar al prestatario por cada cuota impagada, entendiendo que es el gasto que soporta el banco por enviar una reclamación al deudor.

– Cláusula “pacto de liquidez”: en caso de impago del préstamo, se faculta al banco a presentar ante el Juzgado la liquidación del préstamo elaborada unilateralmente, entendiéndose que la liquidación así practicada es válida.

Como vemos, se trata de un ámbito jurídico de rabiosa actualidad, muy cambiante por la evolución que está experimentando el criterio de nuestros Tribunales, sobre todo por la fuerza vinculante de la interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Si usted tiene contratado un préstamo hipotecario, consulte a un profesional para saber si puede efectuar una reclamación contra su banco. En LOPEZ BASSETS ABOGADOS somos expertos en derecho bancario y del consumo, y podemos asesorarle y ofrecerle la mejor defensa en su reclamación.
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La Ley 25/2015 ha introducido el art. 178 bis en la Ley Concursal, instaurando un novedoso procedimiento denominado “exoneración del pasivo insatisfecho”. Se trata de un sistema por el cual, el deudor particular que haya intentado un acuerdo extrajudicial de pagos, pero se vea en la situación de que no puede afrontar el pago acordado, si es deudor de buena fe, y demuestra que ha estado cumpliendo con el pago en la medida de sus posibilidades, puede obtener la cancelación total de la deuda pendiente de pago. Es un auténtico sistema de “segunda oportunidad”, porque permite a la persona empezar de 0, sin deudas.

En LOPEZ BASSETS ABOGADOS somos expertos en segunda oportunidad y en la tramitación del beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho.
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A través de la conocida como “segunda oportunidad” o “ley de segunda oportunidad”, los particulares que se encuentran en situación de excesivo endeudamiento, o con problemas de liquidez, en definitiva, con dificultades para afrontar las deudas, pueden acogerse a un sistema legal por el que se consigue rebajar la deuda y fraccionar el pago en un plazo asequible, a través de un acuerdo extrajudicial de pagos.

Pero lo más novedoso y atractivo de este sistema es que, incluso si con esa rebaja y fraccionamiento de la deuda no se puede afrontar la totalidad del pago, cumpliendo determinadas condiciones, se puede dar por cancelada la deuda en su integridad, produciéndose lo que se denomina “beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho”.

En LOPEZ BASSETS ABOGADOS hemos resuelto favorablemente casos de particulares en esta situación. Pregunte sin compromiso cómo puede empezar una nueva vida sin deudas.
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